Les fiducies de placement immobilier (FPI, ou REIT [real estate investment trust]) sont des sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers dans toute une gamme de biens productifs de revenus, comme les magasins de détail, les centres commerciaux et les biens immobiliers industriels. Ces sociétés offrent une occasion d’investissement, un peu comme un fonds commun de placement, et permettent à quiconque d’investir dans un portefeuille d’actifs immobiliers sans avoir besoin d’acheter un bien locatif ou de le gérer. Dans un sens, les FPI sont comme des gestionnaires immobiliers pour les centaines ou les milliers de personnes qui investissent dans ces sociétés.
Comment fonctionne une fiducie de placement immobilier?
Les investisseurs placent une petite somme d’argent dans les FPI pour investir dans le portefeuille de biens immobiliers de ces sociétés. Au fur et à mesure que ces biens immobiliers génèrent des revenus locatifs et des plus-values, les FPI en reversent au moins 90 % à leurs actionnaires sous forme de dividendes. À leur tour, les actionnaires paient des impôts sur ces dividendes.
Cela semble simple, mais ce n’est pas n’importe quelle société qui peut devenir une fiducie de placement immobilier. Les sociétés doivent répondre à un certain nombre de critères pour être qualifiées de FPI, notamment être une fiducie d’investissement à participation unitaire cotée en bourse et satisfaire aux critères énoncés dans la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Aussi, 75 % de leurs avoirs doivent se trouver au Canada, et 75 % de leurs revenus annuels doivent provenir de leurs propriétés. Ainsi, l’argent des investisseurs est protégé.
Les avantages des FPI
Tout d’abord, ils sont beaucoup plus faciles à intégrer en raison de leur faible coût d’entrée. Plutôt que de devoir économiser pour verser une mise de fonds sur un immeuble de placement (ce qui est impossible pour beaucoup), une personne peut investir dans les FPI comme dans un fonds commun de placement. Cet investissement est nettement inférieur à une mise de fonds et à un prêt hypothécaire, ce qui rend cette voie plus viable pour ceux qui ont moins d’économies ou de revenus disponibles.
Comme tout bien locatif, les propriétés des FPI génèrent des revenus locatifs réguliers et une plus-value au fil du temps, ce qui fait des FPI un investissement relativement sûr.
Les sociétés d’investissement immobilier peuvent également vous aider à protéger vos investissements financiers, à augmenter vos rendements et à améliorer votre portefeuille financier. Les FPI sont très différentes des autres possibilités d’investissement et favorisent donc une diversification du portefeuille. Un épargnant qui investit dans des FPI et dans d’autres placements peut être sûr qu’il ne concentre pas tout son argent au même endroit, ce qui s’avèrerait risqué si le marché, les entreprises ou la bourse connaissaient un ralentissement.
Les éléments à surveiller
Toutefois, aucun investissement n’est parfait. Vous devez donc connaître les inconvénients potentiels d’une FPI avant de l’ajouter à votre portefeuille.
- L’imposition des dividendes : les FPI ont tendance à verser des dividendes supérieurs à la moyenne et ne sont pas imposées au niveau des sociétés. L’inconvénient est que les dividendes des FPI ne répondent généralement pas aux définitions fiscales des « dividendes qualifiés », qui sont imposés à des taux inférieurs à ceux du revenu ordinaire.
- Une sensibilité aux taux d’intérêt : ils peuvent être très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt, car une hausse des taux d’intérêt est mauvaise pour le cours des actions des FPI. En règle générale, lorsqu’il y a augmentation du rendement des investissements sans risque, comme les titres du Trésor, les rendements des autres investissements basés sur le revenu augmentent en conséquence. Le rendement du portefeuille du Trésor à 10 ans est un bon indicateur des FPI.
- Des biens immobiliers à valeur décroissante : s’ils peuvent ajouter de la diversification à votre portefeuille, la plupart d’entre elles ne sont pas très diversifiées. Elles ont tendance à se concentrer sur un type de propriété spécifique, et chaque type présente ses propres risques. Les FPI hôtelières, par exemple, sont très sensibles aux récessions et autres faiblesses économiques. Si vous décidez d’investir dans des FPI, il est judicieux d’en choisir quelques-unes qui présentent différents niveaux de sensibilité économique.
- Les frais et majorations : s’ils offrent l’avantage de la liquidité, les opérations d’entrée et de sortie d’une FPI ont un coût élevé. La plupart des frais facturés par une FPI sont payés d’avance. Ils peuvent représenter environ de 20 à 30 % de la valeur de la FPI. Cela coûte une grande partie de votre rendement potentiel.